УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ: "Столица менеджмент"

КОНСАЛТИНГОВАЯ КОМПАНИЯ: London Consulting & Management Company | LCMC

Когда в 2005 году владелец ритейл-сети "Столица" принял решение о реконцепции своих ТЦ, комплекс на Кустанайской улице первым попал "под удар"… Новое оказалось на порядок лучше старого – по результатам премии Commercial Real Estate Awards Moscow-2007 торговый центр "Столица" в Южном административном округе стал лучшим в номинации "Малый торговый центр".

Предварительно собственники Торговой сети "Столица" организовали тендер среди компаний, желающих побороться за право стать их представителем по сдаче площадей в аренду. В итоге основными конкурентами стали две крупные московские консалтинговые компании ROSS GROUP и LCMC. Идея концептуального решения принадлежала ROSS GROUP, но LCMC, в свою очередь, эту идею детально разработала и развила. Руководство Торговой сети "Столица" утверждало, что шансы у всех участников тендера были примерно равны, но предпочтение все же отдали LCMC . Весной 2006 года с консультантом был подписан контракт на сопровождение реконцепта всех проектов сети и последующую сдачу площадей на правах эксклюзивного брокера.

Специалисты УК "Столица менеджмент" провели маркетинговые исследования и разработали бизнес-план. Помимо реконцепции был проведен ребрендинг ТЦ – с обновлением логотипа, полной ротацией арендаторов, качественно иным наполнением бренда. Сроки работ были практически соблюдены: по плану объект должен был открыться в январе 2007 года, но официальное открытие состоялось в начале апреля 2007-го из-за затянувшихся отделочных работ арендаторов.

Реконцепция изначально подразумевает безальтернативность выбора местоположения. Торговый центр отстроен в километре, или 15-минутной пешеходной доступности, от метро "Красногвардейская", что теоретически является относительным преимуществом для объекта, но не самой хорошей пешеходной доступностью. Однако учитывая расположение внутри жилого массива, а также тот факт, что данный центр по сути микрорайонный, следует признать пешеходную доступность хорошей. Расположение ТЦ на первой линии домов в центре крупного жилого микрорайона, типичного "спальника" с населением 90 тыс. человек, является объективным плюсом. Локальная конкуренция практически отсутствует – за исключением мелких продуктовых магазинов во встроенно-пристроенных помещениях, которые нельзя отнести к качественным объектам.

С точки зрения кластерной теории и 94 кластеров, на которые делят Москву специалисты RRG, "Столица" расположена в кластере Орехово-Борисово. Конкурентными объектами в данном кластере являются:

• "Рамстор" (Каширское шоссе, 61б, общая площадь – 30 тыс. кв. м)
• "Молл Гэллери Братеево" (Проектируемый пр-д., вл. 15; 34,1 тыс. кв. м)
• "Облака" (Ореховый б-р, 22а; 96 тыс. кв. м)
• "Домодедовский" (пересечение Каширского шоссе и Орехового б-ра; 33;тыс.;– кв. м)

Из негативных сторон проекта эксперты Colliers International сочли нужным лаконично отметить "слабый состав арендаторов". В частности, операторами галереи обновленной "Столицы" стали аптека "Ригла", магазин одежды "Пятый сезон", сеть косметики и парфюмерии "Арбат-Престиж", магазин мужской одежды "Своя рубашка", магазин белья Incanto, салон обуви Ita-Ita, бутик мультимедийной продукции "Настроение", салон красоты и пр. На фуд-корте работают два оператора одного собственника;– "Ташир-пицца" и GFC (ГК "Ташир"). "Перекресток" (1016 кв. м) был выбран собственником по результату тендера как наиболее подходящий по формату супермаркет, а "Детский мир" вписался благодаря большому количеству детей в микрорайоне.
Уровень арендных ставок на основные торговые секции на данный момент составляет 650–1000 у.е./кв. м в год. Операционные расходы составляют /кв. м в год (по данным RRG).

В результате реконцепции были полностью изменены внутренний дизайн и планировочные решения. Сформировали более просторную входную группу, достроили атриумы, провели качественное зонирование пространства. Внутренняя система организации посетительских потоков отныне осуществляется с помощью вертикальной навигации;– четырех эскалаторов и двух лифтов (до реконцепции эскалаторов не существовало). Эскалаторы соединяют первый этаж с минус первым, где расположился "Детский мир", и вторым, где находится торговая галерея. В просторном атриуме со сплошным остеклением разместился фуд-корт. Общая площадь объекта увеличилась на 1500 кв. м (т. е. на один уровень – за счет появления минус 1-го этажа), арендопригодная – на 2800 кв.;м. Таким образом, коэффициент арендопригодных площадей увеличился на 20%, а рост капитализации – с до млн. за 1 год. Объем валовой арендной платы вырос более чем в 2,3 раза. Фактическая заполняемость ТЦ "Столица" к официальному открытию составила 80%. Доля вакантных площадей на 1 марта 2008 года составляла 6,5%.

Перед зданием организована наземная открытая автомобильная парковка на 150 машино-мест.

Управление ТЦ осуществляет УК "Столица менеджмент" Для продвижения комплекса после реконцепции в Интернете и специализированных журналах размещались новости о его открытии и основных характеристиках. Рекламная кампания комплекса в профессиональных и деловых СМИ была направлена в основном на формирование положительного имиджа объекта среди потенциальных арендаторов. Перед открытием объекта стартовала рекламная кампания для жителей микрорайона, призванная проинформировать об открытии реконструированного ТЦ, а также сформировать новый привлекательный имидж объекта в глазах потенциальных покупателей. Помимо большого театрализованного праздника, посвященного открытию объекта, управляющая компания ТЦ (УК "Столица менеджмент") регулярно проводит развлекательные мероприятия, направленные на увеличение популярности ТЦ среди жителей микрорайона на 8 марта, 9 мая, День города и Новый год.

Проект в Зябликово не единственная "Столица" в Москве. Ее концептуальный клон на Солнцевском, пр. 21, аналогичным образом расположенный в центре спального района с населением в 100 тыс. чел., также претерпел тотальную реконструкцию, реализацией которой занимались специалисты УК "Столица менеджмент" и LCMC. В случае успешной работы данных проектов девелопер, возможно, продолжит развивать сеть, предполагают в RRG. В данный момент продажа комплекса не планируется. После проведения реконцепции первого объекта сети торговых центров "Столица" мы не только смогли сделать его популярным местом для совершения покупок, но и увеличили капитализацию проекта в 3,5 раза!"

Основные характеристики Торгового Центра "Столица"

• Адрес: ул. Кустанайская, 6 Ближайшая станция метро: "Красногвардейская", 1 км
• Девелопер: ООО "Столица"
• Консультант по недвижимости и брокер: LCMC
• Управляющая компания: УК "Столица"
• Окончание строительства: март 2007 г.
• Открытие и ввод в эксплуатацию: апрель 2007 г
• Общая площадь проекта: 9500 кв. м
• Ставки аренды: 650–1000 у.е./кв. м в год
• Операционные расходы: /кв. м в год
• Внутренняя ставка доходности: 24%
• Срок окупаемости проекта: 2 года
• Архитектурный стиль: современный
• Этажность: 3 этажа
• Якорные арендаторы: "Перекресток", "Детский мир"
• Операторы галереи: "Ригла", "Пятый сезон", "Арбат-Престиж", "Своя рубашка", Incanto, Ita-Ita, "Настроение", магазин мужского белья DIM и др.
• Безопасность: видеонаблюдение и охрана периметра здания
• Количество лифтов: 2